박주민 더불어민주당 의원이 주택임대차보호법 개정안 시행 직전인 지난해 7월에 임대료를 대폭 인상했다는 기사가 나왔다. 주택임대차보호법 개정안은 2020년 9월 29일부터 시행됐으며 전월세 상한제(5% 이내)와 계약갱신청구권(2년+2년)을 골자로 하고 있다.
해당 기사의 내용은 이렇다. 박주민 의원이 소유하고 있는 서울 중구 신당동 아파트의 전세 계약은 당초 보증금 3억원, 월세 100만원이었다. 박 의원은 2020년 7월 3일 새로운 세입자에게 보증금 1억원, 월세 185만원을 받는 전세계약을 체결했다. 주택임대차보호법 개정안 시행 이전의 전월세 전환율 4%를 적용해 계산하면 임대료를 9.17% 올려 받았다는 것이다. 시행령이 개정된 9월의 전월세 전환율(2.5%)을 기준으로 하면 26.67%의 '대폭' 인상이라는 주장이다.
이에 대해 박주민 의원실은 페이스북을 통해 두차례 해명을 했다. 기존 계약을 갱신한 것이 아니라 새로운 세입자를 받은 것이기 때문에 새로 시행된 주택임대차보호법과는 무관하다는 취지의 해명이다. 갱신계약에 적용되는 5% 인상 상한과 전월세 전환비율이 적용되지 않기에 통상 시세를 기준으로 계약을 했다는 것이다. 또 박주민 의원실은 시세보다 월세가 월 20만원 낮게 체결된 계약이라고 해명했다. 그런데 일부에선 시세를 그대로 반영했거나, 오히려 시세보다 비싼 가격에 거래되었다는 주장을 제기했다.
이 사안에 대해선 두가지 논란이 있다. 하나는 '내로남불 논란'이다. 주택임대차보호법 개정안을 통과시킨 당사자로서 법 시행 두달 전에 새로운 세입자라도 올려받은 것은 적절치 않다는 시각이다. 커뮤니티에서는 '내로남불이다', '뻔뻔하다'는 비판이 쇄도했다. 이는 감정의 영역이기 때문에 팩트체크가 불가능하다.
두번째는 '거짓말 논란'이다. 새로운 세입자와 계약을 했지만 시세보다 낮게 계약했다는 박주민 의원의 해명이 거짓이라는 주장이다. 당시 전월세 시세와 박 의원의 계약금액을 비교할 수 있기에 이는 팩트체크가 가능한다. 뉴스톱은 해당 아파트의 당시 전월세 계약 추이를 확인하고 박주민 의원이 시세보다 월세 20만원 아래로 계약을 체결한 것인지 확인했다.
◈ 신규계약이라 '전월세 전환율' 적용 안 되어 시세에 맞춘 것은 사실
주택임대차보호법에 따르면 전월세 전환비율은 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율로 정한다. '대통령령으로 정하는 이율'은 주택임대차보호법 시행령에서 규정하고 있다. 지난해 9월 29일, '연 3.5%'였던 이율은 '연 2%'로 하향되었다. 여기에 한국은행 기준금리를 더해야 한다. 지난해 5월 28일 이후 한국은행 기준금리는 0.5%를 유지하고 있다. 따라서 2020년 9월 29일 이전 전월세 전환율은 4%, 이후에는 2.5%로 계산하는 것이 맞다.
'연 4%'의 금리를 월세로 계산하려면 1년을 12달로 나눠 '월 0.33%'를 적용해야 한다. 보증금 1억원을 인하하여 월세로 전환할 경우, '월 33만3000원'을 인상할 수 있다. 같은 계산으로 '연 2.5%'의 금리를 적용할 경우, '월 0.208%'를 적용한다. 보증금 1억원을 인하해 월세로 전환할 경우, '월 20만8000원'을 인상할 수 있다.
박 의원은 <보증금 3억원, 월세 100만원>이었던 전세계약을 <보증금 1억원, 월세 185만원>으로 새로 체결했다. 전월세 전환율 4%를 적용하면 보증금 2억원을 인하했기 때문에 66만6000원(1억원당 33만3000원)을 인상할 수 있어 월세 166만6000원을 받으면 전과 동일한 계약이 된다. 새로 체결한 185만원과 비교하면 약 18만원 차이가 난다. 전월세 전환율 2.5%를 적용하면 보증금 2억원을 인하시 월 41만6000원(1억원당 20만8000원)을 인상할 수 있어 월세 141만6000원이 된다. 새로 체결한 185만원과 비교하면 약 44만원 차이가 난다.
즉 어떤 기준을 적용하더라도 박주민 의원은 전월세 전환율보다는 월세를 더 받은 것은 사실이다. 다만 전월세 전환율은 임대차 계약기간 내 혹은 계약 갱신에만 적용된다. 박주민 의원실 해명대로 새로운 세입자와의 계약이기 때문에 전월세 전환율 적용을 받지는 않으며 신규계약 시에는 전월세 전환비율이 아니라 주변 시세에 맞게 계약을 하는 것이 일반적이다. 다만 이 법을 추진한 정치인으로서 전월세 전환율 이상으로 신규계약을 한 것이 '내로남불'이라는 논란은 있을 수 있다.
◈ 시세보다 월 20만원 낮게 계약했다? 시세와 비슷하거나 조금 낮은 수준
그럼 박주민 의원측이 주장한대로 시세보다 월세가 20만원 낮게 계약이 됐는지 살펴보자. 이는 당시 전월세 계약 시세를 살펴봐야 한다. 지난 3월 25일 공개된 국회 정기재산변동신고에 따르면 박주민 의원은 서울 중구 신당동 청구 e편한세상 아파트(총 15층)를 소유하고 있으며 6층 25평형(84.95㎡)이다.
지난해 1월부터 박 의원의 거래를 포함한 현재까지의 아파트 실거래가를 확인했다. 지난해 7월 3일 당시, 해당 아파트의 월세 시세는 보증금 1억원에 월 172~195만원 정도였다. 최대인 월 195만원을 적용한다고 해도 10만원 가량 쌌으며 월 172만원을 적용하면 오히려 13만원 정도 비쌌다. 박 의원 계약 한 달 전(6월 2일) 동일한 아파트 10층 전세 계약을 살펴봤다. 보증금 5억8000만원, 월세 30만원이었다. 전월세 전환율 '연 4%(1억원 당 33만3천원)'을 적용해 보증금 1억원으로 환산계산하면 월세는 159만8400원(4.8*33만3천원)에 기존 월세 30만원에 더해 '189만8400원'이 된다. 박주민 의원이 계약한 월 185만원과 비교하면 약 5만원 정도 차이나는 금액이다.
다만 아파트 전월세 가격은 층별로 적지 않은 차이를 보이기 때문에 단순 비교하는 것은 쉽지 않다. 더욱 정확한 확인을 위해 거래 4달 후(11월 12일), 같은 층(6층)에서 보증금 4억, 월세 130만원에 거래된 집과 비교했다. 보증금 4억원에서 1억원으로 3억원을 인하할 경우, 변경된 비율(2.5%)를 적용해 '62만4000원(3x20만8000원)'이 월세로 전환된다. 이 값을 기존 월세 130만원에 더하면 '192만4000원'으로 박 의원의 거래보다 7만원 정도 높은 가격을 얻을 수 있다. 당시 시세가 10만원 정도 오른 것을 감안했을 때, 그렇게 높은 가격은 아니었다.
끝으로, 올해 2월 16일, 박 의원의 아파트와 동일한 층에서 보증금 1억원, 월세 240만원에 거래된 것을 확인했다. 같은 아파트의 전세가는 계속 오르고 있는 추세다.
박주민 의원은 당시 시세보다 월세가 20만원 저렴했다는 주장했지만 사실이 아니다. 당시 시세와 비교한 결과, 박 의원의 거래는 시세와 비슷한 선에서 이루어졌다. 박주민 의원 계약 한달 전에 있었던 전월세 계약과 비교하면 약 5만원 정도 월세가 싼 것으로 나타났다. 하지만, 이후에는 월세가 계속 상승하는 추세다(월세 192만4천원, 월세 240만원). 이를 감안하면 그다지 높게 책정된 금액은 아니다.
근거를 종합했을 때, 박주민 의원이 "시세보다 월세 20만원을 낮게 계약했다"는 주장은 '대체로 사실 아님'으로 판정한다.
