시가 14억원 1주택자 종부세 14만원 상승...'괴담'만 무성한 종부세의 진실
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시가 14억원 1주택자 종부세 14만원 상승...'괴담'만 무성한 종부세의 진실
  • 이상민
  • 승인 2021.06.01 13:02
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[이상민의 세금체크] '알고서 얘기하자' 종부세의 오해와 진실

문재인 정부 이후 가장 크게 이슈가 되는 세금은 단연 종합부동산세(이하 종부세), 재산세와 같은 부동산 관련 세금이다. 특히, 종부세를 내는 사람이나 그렇지 않은 사람이나 종부세에 관심을 가지고 논쟁하고 있다. 그런데 논쟁 이전에 정확한 팩트 자체가 부족하다. 홍수가 나면 가장 필요한 것은 깨끗한 물이라고 한다. 종부세 논쟁은 많지만, 도대체 종부세나 재산세가 얼마나 인상되었는지 알기 어렵다. 너무 복잡하고 어렵기 때문이다. 이는 부동산 세제를 조세 원칙에 따라 운용하지 못한 정부의 책임이다. 부동산 세제를 조세 원칙이 아닌 부동산 가격 대응에 이용하면 세제가 복잡해질 수밖에 없다. 다만 잘못은 정부가 했지만 억울한 측면도 있다. 경제적 실질과는 다른 괴담이 많기 때문이다. 실제 실시한 증세 정책보다 과장되게 공격받고 있는 측면도 있다.

전보다 재산세나 종부세를 많이 냈다면, 그 이유는 둘 중에 하나다. 집값이 상승했든지 또는 세율 등을 올렸기 때문이다. (공제금액을 낮추거나 과표구간을 조정하는 등 세법을 개정해서 세금을 더 내게 만든 일체의 정치적 행위를 편의상 세율 등을 올렸다고 표현하자.) 그런데 집값이 올라서 세금을 많이 낸 부분과 세법을 개정해서 세금을 올린 부분은 구분해야 한다. 소득이 오르거나 집값이 올라서 세금이 증가한 것을 ‘증세’라고 표현하면 안 된다. 집값을 잡지 못했다는 이유로 비판을 할 수는 있지만, 증세를 했다고 비판할 수는 없다. 경제적 결과와 정책적 의도를 구분 못 하면 현실진단이 어긋나게 된다. 현실진단이 틀리면 대응 정책도 틀릴 수밖에 없다.

이에, 경제적인 집값 상승분을 발라 내보자. 정책적 증세의 효과만을 파악해 보자. 세법 개정에 따라 재산세와 종부세는 얼마나 늘어났을까? 동일한 가격의 주택을 소유했다면 이전보다 세금이 얼마나 늘었을까? 문재인정부는 재산세와 종부세를 얼마나 증세한 정부일까?

이미지 출처: 픽사베이
이미지 출처: 픽사베이

 

전체 공동주택의 '92%'엔 세금 깍아주고 '8%'에만 세금 올린 '감세 정부'

전국 공동주택 1400만호 중, 시가 약 9억원 미만 주택(공시가격 6억원)은 전체의 92%인 1300만호다.(2021년 기준) 즉, 9억원을 초과하는 공동주택은 8% 미만이다. 단, 서울은 전체 공동주택의 70%가 9억원 미만이며 30%가 9억원을 초과한다.

그런데 시가 약 9억원 미만인 전국 공동주택의 92%의 세금은 인하했다. 재산세와 종부세의 기준 금액은 시가가 아니라 공시가격이다. 그런데 공시가격은 보통 시가의 70%에도 못미쳤다. 특히, 고급주택이 시가는 더 비싸도 공시가격은 낮아 세금을 더 적게 내는 일도 발생했다. 시가와 공시가격이 괴리는 무엇보다 ‘실질과세의 원칙’이라는 조세의 대원칙에 위배 된다. 이에 공시가격을  조금씩 높이면서 21년도 공시가격은 시가의 70%로 20년 대비 1.2%p 높였다. 그런데 시가 반영률을 높이면 같은 시가 아파트라하더라도 세금을 더 내게 내는 실질적 증세효과가 발생한다. 이에 6억원 미만 주택은 재산세 세율을 깎아주는(0.4%→0.35%) 특례조항을 만들었다.  그런데 공시가격 상승분보다 세율 인하분이 더 크기때문에 6억원 미만 주택의 세금은 이전보다 줄어들었다. 결국 문재인 정부는 전국 92% 주택의 세금은 내리고, 8% 주택의 세금을 올린 감세 정부라고 할  수 있다.

 

시가 14억원 '1세대 1주택자' 종부세 부담 14만원 상승

시가 약 9억원 미만의 종부세를 내지 않는 재산세는 감세했다는 사실은 알겠다. 그러나 종부세는 어떨까? 종부세는 많이 올렸다고 하는데 얼마나 올렸을까?

시가 약 9억원(공시가격 6억원) 주택을 보유한 1세대1주택자는 종부세는 내지 않는다. 다만 재산세, 지방교육세 및 도시지역분 등 일체의 보유세 금액은 약 126만원이다(2021년도 기준). 그러나 2017년도에는 같은 공시가격 주택을 보유했으면 내야하는 총 보유세액은 150만원이다. 공시가격 현실화를 고려해도 납세금액은 줄었다.

그런데 올해(2021년) 약 14억원의 주택(공시가격 7억원)에는 종부세 34만원이 부과된다. 2017년 20만원보다 약 14만원이 상승했다. 연간 14만원 세금이 늘었다면 그리 큰 금액은 아니다. 다만, 금액이 커지면 종부세 상승폭은 제법 커진다. 시가 30억원(공시가격 20억원) 주택 종부세는 700만원 정도다. 17년 300만원보다 크게 늘었다. 이는 세율도 올렸지만 공정시장가격 비율을 기존 80%에서 95% 상향했기 때문이다.

 

2017 vs. 2021 1세대 1주택자 종부세 총보유세액 변화 비교 

   

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21

시가

공시가격

종부세

총보유세

종부세

총보유세

7억원

5억원

0

110만원

0

92만원

9억원

6억원

0

150만원

0

126만원

10억원

7억원

0

180만원

0

180만원

14억원

10억원

20만원

320만원

34만원

340만원

20억원

15억원

120만원

630만원

250만원

800만원

30억원

20억원

300만원

1000만원

700만원

1500만원

70억원

50억원

2000만원

4200만원

4500만원

7200만원

 

14억원 주택 '고령 장기보유자' 종부세는 6천원 증가(6만2천원→6만8천원)

그런데 소득이 없는 은퇴한 노인이 있다. 오랫동안 살아온 집 가격이 올랐다. 종부세를 어떻게 낼 수 있을까? 걱정하지 않아도 된다. 소득이 없는 노인의 종부세는 최고 40%까지(70세 이상) 깎아준다. 또한, 15년 이상 장기보유한 집은 최고 50%까지 깎아준다. 특히, 고령자공제와 장기보유공제는 중복 적용 가능하다. 그래서 시가 약 14억원(공시가격 10억원) 주택의 종부세는 6만8000원에 불과하다. 17년보다 고령공제, 장기보유 공제율을 각각 10%p 상향했다. 세율과 공정시장가액 적용을 인상했으나 공제도 같이 늘어서 증가되는 세금은 대단히 제한적이다. 

시가 약 20억원(공시가격 15억원)의 고가 주택 종부세도 고령자공제와 장기보유공제를 모두 적용하면 52만원에 불과하다. 20억원이 넘는 고가주택은 우리나라 주택의 1%(15만호)만 존재한다. 상위 1% 고가 주택에 17년 대비 늘어난 종부세액은 약 15만원(37만원→52만원) 정도다.

 

2017 vs. 2021 고령·장기보유 종부세 총보유세액 변화 비교 

   

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고령 & 장기보유

21

고령 & 장기보유

시가

공시가격

종부세

총보유세

종부세

총보유세

7억원

5억원

0

110만원

0

92만원

9억원

6억원

0

150만원

0

130만원

10억원

7억원

0

180만원

0

180만원

14억원

10억원

6만2000원

300만원

6만8400원

300만원

20억원

15억원

37만원

530만원

52만원

540만원

30억원

20억원

90만원

780만원

140만원

800만원

70억원

50억원

610만원

2500만원

900만원

2900만원

 

20억원 '다주택자' 종부세 300만원 상승(220만원→520만원)

다주택자 종부세는 큰 폭으로 상승한다. 다주택자의 10억원 정도(공시가격 7억원) 주택 종부세액은 34만원 정도다. 14억원 주택에는 150만원, 20억원 주택에는 520만원 정도의 종부세가 부과된다. 20억원 주택에 17년에 부과된 종부세는 220만원이었다. 종부세액이 두 배 이상 늘었다.

 

2017 vs. 2021 다주택자 종부세 총보유세액 변화 비교 

   

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다주택자

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다주택자

시가

공시가격

종부세

총보유세

종부세

총보유세

7억원

5억원

0

110만원

0원

110만원

9억원

6억원

0

150만원

0

150만원

10억원

7억원

20만원

210만원

34만원

230만원

14억원

10억원

83만원

400만원

150만원

480만원

20억원

15억원

220만원

740만원

520만원

1100만원

30억원

20억원

420만원

1200만원

1000만원

1900만원

70억원

50억원

2200만원

4500만원

4900만원

7700만원

 

요약하면 92%에 해당하는 9억원 미만 주택의 세금은 줄었다. 또한, 1세대1주택자 기준, 13억원(공시가격 9억원)미만 주택 세금은 줄었다. 주택 보유자 중 92%에겐 문재인정부는 감세정부다. 만약 내가 내는 세금이 늘었다면 그것은 증세 효과가 아니라 주택가격 상승효과다. 주택가격을 잡지 못한 것을 비판할 수는 있어도 증세를 했다고 비판할 수는 없다.

종부세를 내는 고가주택이라도 장기보유 고령자 세금은 거의 변화가 없거나 오히려 줄었다. 30억원(공시가격 20억원)짜리 집에 살아도 장기보유 고령자의 종부세를 포함한 총 보유세 증가액은 20만원에 불과하다. 다만, 장기보유 고령자가 아닌 1세대1주택자는 시가 20억이 넘으면 종부세가 약 100만원 정도 더 증가한다. 주택 가격이 20억원을 초과하면 종부세는 급격하게 증가한다. 특히, 다가구 주택 소유자의 종부세는 예전보다 두 배 이상 증가하기도 한다. 

 

종부세 중위값 59만원, 17년보다 7만원 증가

그런데 사실 종부세는 양반이다. 종부세보다 재산세나 지방교육세 또는  도시지역분 과세부분이 훨씬 크기 때문이다. 2020년 종부세 납세액의 중위값은 59만원이다. 즉, 종부세 납부자 절반은 59만원보다 적은 세금을 낸다는 의미다. 종부세 중위 납부자가 종부세 납부자를 대표할 수 있다. 종부세로 연간 59만원을 내는 것이 많이 내는 것일까 아니면 적게 내는 것일까? 17년보다 약 7만원 정도 더 내는 금액이다.

종부세 중위납부자가 17년보다 고작 7만원 더 낸다고 이렇게 종부세가 큰 이슈가 되었나 싶기도 하다. 특히, 종부세는 59만원만 내지만 재산세는 150만원을 내고 도시지역분으로 추가로 1백만원을 낸다. 59만원 납부하는 종부세에는 이토록 큰 관심을 가지면서 종부세만큼 납부하는 지방교육세에는 얼마나 큰 관심을 가지는지 모르겠다. 특히, 재산세와 별도로 부과되는 ‘도시지역분’(구 도시계획세) 항목의 이름이라도 들어본 사람이 얼마나 있을까? 그런데 놀랍게도 종부세로 59만원을 내는 사람이 부담하는 도시지역분 납부액이 무려 100만원이다. 100만원을 내는 도시지역분은 관심도 없으면서 59만원 납부하는 종부세에는 왜 이렇게 큰 관심을 가질까? 물론 도시지역분 금액은 백만원으로 변동이 없지만  종부세는 7만원 더 증가했다. 증가되는 세목에 관심을 갖는 것은 당연하다. 그러나 그렇게 종부세에 뜨거운 관심이 있어도 종부세 중위값의 세금이 고작 7만원 증가되었다는 사실은 거의 알려지지 않았다.

 

부동산 보유세는 자산의 '형평적 분배'보다 '효율적 배분'을 위해 존재

사실 종부세보다 더 중요한 것은 총 보유세다. 21년 14억원(공시가격 10억원, 1세대1주택자 기준) 주택 소유자는 종부세로 34만원을 내지만 재산세, 지방교육세, 도시지역분, 농어촌특별세 등으로 총 보유세는 종부세의 10배인 340만원을 낸다. 14억원 짜리 주택을 보유한 사람이 세금으로 총 340만원을 내는 것은 많이 내는 것일까 적게 내는 것일까? 시가 대비 보유세 비율은(보유세 실효세율)  0.24%다. 0.24%는 우리나라 평균 부동산 보유세 실효세율 0.16%보다는 높지만, 미국 평균 보유세 실효세율 1%, 일본 0.5% 보다 훨씬 낮다.

* 윤영훈(2021.5)주요국의 부동산관련 세부담 비교
* 윤영훈(2021.5)주요국의 부동산관련 세부담 비교

미국 등 다른 선진국들은 부동산 보유세가 이렇게 높은 이유가 무엇일까? 이는 부동산 자산이 효율적으로 쓰이기 위함이다. 흔한 오해가 있다. 부동산 보유세는 자산 불평등을 교정하는 형평성을 추구하는 세제이지, 효율성을 추구하는 세제가 아니라는 오해다. 그러나 부동산 보유세는 소득세제보다 오히려 효율성을 추구하는 세제다. 부동산 보유세가 높으면 그 보유세 이상의 부가가치나 효용을 창출할 수 있는 사람만 부동산을 보유하게 된다. 가장 생산성이 높은 곳에 자원이 이용되어 부가가치를 창출될 수 있다. 자원이 효율적으로 배분(allocation of resources)될 때, 경제적 효율성이 증대된다. 소득세를 통해 소득이 분배(income distribution)될 때는 형평성이 늘어난다. 부동산 보유세가 낮으면 어떻게 될까? 필요 없는 부동산을 보유하여 유휴자산이나 무수익자산이 늘어난다. 경제적 효율성이 줄어든다는 얘기다. 부동산 보유세를 높이면 보유세만큼의 부가가치를 창출하지 못하는 자산은 매각되고, 한 푼이라도 더 부가가치를 창출하는 생산적인 곳에 사용된다. 그래서 취득세와 같은 부동산 거래세는 낮추고 보유세를 높이는 것이 시장의 효율성을 증대시킬 수 있다.

 

이참에 종부세 관련 몇 가지 오해를 풀고자 한다.

첫째, 종부세는 ‘소득있는 곳에 세금 있다’는 조세 원칙에 어긋날까?

종부세는 재산보유 사실 자체에 세금을 부과한다. 소득이 없는데 세금을 내는 것은 ‘소득있는 곳에 세금있다.’는 조세 원칙에 반한다는 지적도 있다. 그러나 세금은 이론적으로 소득세제, 재산세재, 소비세재 등으로 나누어진다. 실제로 전 세계 거의 모든 나라는 소득세뿐만 아니라 재산세, 소비세  모두를 운용하고 있다. 소득이 발생하면 소득세를 내지만, 소득이 없어도 부동산 같은 많은 규모의 재산을 보유했다는 이유로 재산세제를 부과한다. ‘소득이 있으면, 세금이 있다’라는 명제가 참이라고 ‘소득이 없으면 세금이 없다’는 역 명제가 참은 아니다. ‘세금이 없으면 소득도 없다.’라는 대우 명제가 참이다. 즉, 세금이 있다면, 소득이 있을 수도 있지만 재산이 있을 수도 있다.

 

둘째, 소득이 없는데 세금을 내는 것은 불합리할까?

소득이 없어 세금을 낼 돈이 없는데 재산이 있다는  이유로 세금을 내라는 것은 일정 부분 불합리한 측면은 있다. 그러나 이는 모든 조세제도가 가진 한계이기도 하다. 소득세제도 재산을 고려하지 않고 동일한 소득엔 동일한 소득세를 부과한다. 마찬가지로 재산세제는 소득을 고려하지 않고 동일한 재산엔 동일한 재산세를 부과하는 것이 원칙이다. 재산을 고려하지 않는 소득세는 합리적일까? 똑같이 100만원을 벌어도 재산이 많이 100만원 모두 소비할 수 있는 사람이 있다. 반면, 재산이 마이너스여서(빚이 많아) 100만원 소득을 모두 빚 갚는데 사용하는 사람이 있다. 그러나 모든 소득을 빚 갚는데 사용하여 가처분 소득이 0원 이더라도 소득세는 내야 한다. 소득세는 재산을 고려하지 않는 불합리한 측면이 있다. 마찬가지로 재산세는 소득을 고려하지 않는 것도 원칙이다. 다만, 소득이 전혀 없으면 현금 유동성 문제가 발생한다. 그래서 현재의 종부세 제도에는 고령자공제, 장기보유공제가 존재하고 이를 중복 적용가능하다.

 

셋째, 1세대 1주택자처럼 투기가 아닌 사람은 종부세 같은 징벌적 세금을 내면 안 될까?

보유한 재산이 있어서 재산세를 내는 것까지는 이해하겠다. 그러나 재산세 외에 추가로 종부세를 내는 것은 투기에 징벌적 세금을 부과한다는 주장이 있다. 종부세는 우리나라에만 존재하는 매우 독특한 세금이라는 점을 생각해 보면 더욱 그래 보인다. 그러나 종부세는 변형된 재산세의 일종으로 이해하는 것이 더 좋다. 재산세는 지방세다. 즉, 각 지방정부에 세금을 내면 해당하는 지방정부가 그 돈을 독점적으로 이용한다. 여기에 두 가지 문제가 발생한다. 일단 지역적 격차가 지나치게 크다. 19년 서울 강남구에 부과된 종부세액만 6천억원이 넘는다. 그런데 19년 강남구 예산액은 5400억원에 불과하다. 예산 5400억원의 강남구가 6천억원이 넘는 종부세 재원을 독점적으로 사용해야 할까? 재산에 부과하는 세금을 일부는 해당 지자체가 쓰고(재산세) 일부는 국토균형발전에 사용(종부세)하는 것은 합리적으로 보인다. 종부세는 전액 지방교부세라는 이름으로 일정한 수식에 따라 전국에 배분된다. 특히, 강남구의 발전은 강남구민들의 창의적 노력의 결과가 아니다. 중앙정부의 선택적 개발에 따른 결과라는 점에서 고가 부동산에서 발생한 재원을 균형 재원으로 사용할  필요가 있다.

 

넷째, 종부세 납부자 2% 제한법은 합리적인가?

최근 여당에서 종부세 납부자를 2%로 제한하는 법을 논의한다고 한다. 그러나 이러한 논의는 조세원칙에 맞지 않다. 세금을 가격이나 양에 따라 부과하지 않고 특정 비율에만 부과하는 세금은 존재할 수 없다. 종부세는 부유세도 아니고 징벌적 과세도 아니다. 원칙없는 정파적 타협은 점점 상황을 복잡하고 어렵게 만들 뿐이다. 상황이 어렵고 꼬여 갈 때일수록  기본 원칙을 통해 풀어야 한다. 부동산 세제의 기본 원칙은 ‘보유세 강화, 거래세 완화’다.


지난 노무현 정부는 보유세 실효세율 1%가 목표였다. 당시 야당인 한나라당은 실효세율을 0.5%를 주장하기도 했다. 그러나 현재는 30억원짜리 주택 실효세율은 0.5%에 지나지 않는다. 중장기적인 부동산 보유세 실효세율 목표를 국민적 합의를 통해 정하는 것은 어떨까? 30억원 초고가주택의 실효세율조차 0.5%밖에 안되는 상황에서 실효세율 목표치를 설정하고 취득세 같은 거래세는 좀 낮추는 것은 어떨까? 실효세율 목표치 대신 납부비율 2%를 유지하는 종부세가 만들어진다면 실효세율은 꾸준히 낮아질 수 밖에 없다. 정책 논쟁에서는 프레임 싸움이 중요하다. 98대 2로 싸울지 96대 4로 싸울지 논의하는, 아무런 이론적 근거 없는 정파적 싸움에서 실효세율을 0.5%로 할지 1%로 할지 목표치를 정해서 프레임을 전환하는 것이 필요하지 않을까?

이상민 팩트체커  contact@newstof.com  최근글보기
참여연대 활동가, 국회보좌관을 거쳐 현재는 나라살림연구소 수석연구위원으로 활동중이다. 재정 관련 정책이 법제화되는 과정을 추적하고 분석하는 것이 주특기다. 저서로는 <진보정치, 미안하다고 해야 할 때>(공저), <최순실과 예산도둑>(공저)이 있다.

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